①长线看，广州绝大部分区域房价都会稳步上涨；因为广州有上涨的动力，也有上涨的空间。后面详细解读。
②房子的价值主要体现在地段的价值。好的地段的房子保值增值潜力大。具备地铁、学位、商贸、公共配套、品牌开发商、品牌物业等地段优势的，未来会持续受热捧。为什么老家的新盖的大别墅，哪怕装修的富丽堂皇，也不如越秀区老破小的楼梯房有价值？就是这个地段的因素。
③有政策红利、有预期规划、有产业优势、有人口人才流入的区域，尤其是几项利好叠加的区域升值空间巨大。具体区域后面会有分析。
得出以上结论，首先我们要搞清楚一个前提，房价升值主要因素是什么？业界有个非常盛行的论断：房价长期看人口、中期看土地、短期看政策，核心在地段。无论是分析城市，还是分析具体某个区域板块，这几个因素都是可以参照的。广州的区域地段和小区太多，很难一一列举具体哪个小区升值潜力大，但是可以自行套用提到的四大因素去判断。
这里也列举几大典型区域来分析。
（一）成熟老城区的老破小。
比如越秀原来东山、荔湾、海珠区很多老小区，甚至是楼梯的楼，但它们是原来嗯市区核心区域，要是具备紧邻地铁、带稀缺优质学位、周边有优质医疗和公共配套资源、烟火味浓、生活成本低、通勤便捷的优势，这类房屋依然很抢手，根本不愁卖，未来也是会持续升值。但是升值幅度相对不会太大，因为本身已到了一个较高价位，像越秀的已到了5-8万的高位，再往上升值幅度不会太大。但这类也是最抗跌，房价是经过数十年慢慢涨上去的。久经考验，市场认可，没有水分，价位坚挺。
（二）珠江新城等城市新中轴区域。
罗马不是一天建成的，珠江新城也是。它今天的风华绝代，源于20多年来的不断精雕细琢。铁打的珠江新城，流水的CBD，一直被模仿，从未被超越。我们去别的地方，总听到拿它做参照，比如距离珠江新城多少多少分钟，比如第二CBD，比如像东西塔一样的高度。珠江新城的房价同它的城市地位一样，一马当先却又实至名归。这里聚集了珠江别墅，汇悦台，柏悦府，广粤尊府，天銮顶级豪宅项目，也有凯旋新世界，嘉裕公馆，保利心语，誉峰，中海观园等高端小区，还有跑马地花园，星汇园，等普通价位的小区。这个板块区域房价支撑有几大特点：
①地段优势。珠江新城占净地缘优势，地处市区中轴中心，市政设施和公共交通配套，是广州市和广东省倾注了多年心血，用几千亿财政堆出来的，东塔，西塔，花城广场，珠江公园，博物馆，图书馆等。
②地铁线四通八达。三号线，五号线，机场线，一号线，APM线，四号线，十三号线等就像毛细血管和主动脉一样联通着广州各个区域汇集，未来还有十三号线二期，十八号线等地铁不断强化。增强了区域的虹吸能力，链接能力。
③高端产业汇集。传统的商贸服务业，高端餐饮，休闲娱乐，还有新型金融科技，总部经济等，都是高附加值产业。为区域的持续发展提供了最坚强后盾。
④人才及购买力优势。因为地段、交通和产业，吸引和聚集了全市素质最好的从业人员，创业人员和强购买力人员。而且形成了这种聚集氛围和区域形象，更能吸引同类人员，正向循环效应叠加。
这类区域房价处于相对高位，但是这里的存量房屋也是多层次的，涵盖高、中、低各种类型小区。这个区域是按照国际国内一流城市CBD的标准，超前规划布局倾力打造的，密集的高楼大厦群，再国内外也确实是数一数二的，我们应该用开放的视野和世界的格局来看，对比北上深杭，对比香港和海外大型城市，它依然是价值洼地。增值空间依然很大。
（三）亚运城、科学城、知识城、广钢新城等近市区刚需成熟板块。
这类区域的共同特点有三个：
①新城概念并成功落地的大型板块；
②临近市区，刚需为主；
③布局建设已多年，配套逐渐成熟完善。
我们知道广州曾经规划过很多开发区、产业园、新城的概念板块，有很多腹死胎中，也有很多半途而废命途多舛。亚运城、科学城、知识城、广钢新城算是幸运儿，如今都是自成一体、日益完善，也算是广州拿得出手的几张靓丽名片。如今亚运城卖到了近3万/平米，科学城3-5万不等，广钢5万左右，知识城因距离市区较远，普遍2万左右。离市区珠江新城都在二三十公里左右，也都有地铁连接，来回通勤时间2个小时上下。
因为几个板块都是主要针对刚需人群，主要解决市区上班人群的住房问题，入住的人群画像大都是工作收入稳定的上班族，还有一部分创业生意人。现阶段房价都是刚需支撑起来的，水分极少，投资炒作少，入住率高，配套趋于成熟，生活氛围浓，居民素质高，未来换手容易。未来随着交通及区域配套的日益完善，连接市区能力更加方便，加上人口持续流入支撑
未来房价会接轨市区地带，升值潜力较大。
（四）南沙区域
个人最看好南沙区域未来的潜力。因为南沙有政策红利不断叠加，未来政策持续落地，潜力最大。但是这个升值过程会相对漫长，未来5-10年才会看到明显成效。南沙未来升值有几个重要支撑依据：
①南沙是粤港澳大湾区的地缘几何中心。
链接湾区内其他城市天然优势最明显，最便利。未来随着大湾区国家战略的落地，容易受广州、深圳、香港、澳门的人才、资源、价值外溢，房价未来接轨深圳也完全有可能。
②南沙是广州唯一的城市副中心。
这点就能看出它在广州下属的11个区，地位最特别，高出所有区半个等级。未来势必有更多资源尤其是政府公共资源的迁移和倾斜。这么解释大家可能不好理解，拿个参照的例子，北京有个远郊通州区，原来叫通县，去河北比去北京市区还近，后面通知被规划为北京行政副中心，承接了大量非首都功能的产业和资源，北京市政府也迁移过去了，带动了当地房价大幅升值。
③南沙拥有广州唯一的出海口。
过往广州的市区是沿海而不临海，距离海边还有80公里，虽然已经是全省的公路、铁路、河运、航空中心，但如果再把市区推到沿海，那广州的城市地位就很可能像纽约、东京、伦敦、新加坡等临海世界级城市一样，发展空间大大拓展。
④南沙起点高，发展快，人才引进力度大。
四号线、十八号线建设开通的效率都是非常高，也放开了人才购买政策。黄阁、金洲、庆盛、南沙湾、灵山岛、明珠湾建设如火如荼，基础设施建设正快马加鞭，这些大型投资项目都是开工没有回头箭的，都是为未来的成熟和价值提升打基础。未来5-10年是见证硕果累累的时候，现在如果有闲余资金，不着急短期内看到投资回报，南沙是值得布局和期待的。
（五）金融城、鱼珠板块、科教城等。
之所以把这几个归为一类，是因为这些都是刚起步，实际性建设推进力度有限，产业和人才引进不明朗，未来尚有政策落地的变数。加上现阶段经济下行压力大，区域建设完善周期长，可变因素多。这些板块现阶段的房价，有较多政策导向带来的情绪溢价成分。后续政策和资金如果落地不到位，这些区域买房就存在较大不可控风险。
其他区域板块就不多做分析了，有感兴趣的留言，我们再进一步探讨交流。
